Artykuły

Co wybrać: stan surowy, deweloperski, czy pod klucz?

Jest to jedno z kluczowych pytań, które zadaje sobie każda osoba nosząca się z zamiarem wybudowania domu, a która odrzuciła już na wstępnym etapie budowę metodą gospodarczą.
Tak naprawdę wszystko zależy od zasobności portfela i czasu jaki mamy na wybudowanie domu. Zasada jest bardzo prosta – im więcej środków, a mniej czasu, tym bardziej zaawansowany stan budowy domu. Im mniej środków, a więcej czasu, tym więcej prac ludzi realizują „we własnym zakresie”.

Minimum to stan surowy

Absolutne minimum, które chcemy powierzyć firmie to stan surowy otwarty (prace ziemne, podstawowe przyłącza mediów do budynku, roboty fundamentowe, roboty murowe i żelbetonowe, konstrukcja dachu i jego pokrycie), a dokładając stolarkę okienną i drzwi zewnętrzne mamy stan surowy zamknięty. Etap stanów surowych idzie zwykle błyskawicznie. Trzeba pamiętać, że roboty składające się na stan surowy to roboty ciężkie, wymagające często specjalistycznego sprzętu i narzędzi oraz niemałych umiejętności, wprawy i zasobów ludzkich. Z tych dwóch stanów surowych: otwartego i zamkniętego polecamy stan surowy zamknięty ponieważ zakup, dostawa i odpowiedni montaż stolarki mają niebagatelny wpływ na parametry energetyczne budynku. Jeśli zostajemy przy minimum, to lepiej mieć gwarancję na całą bryłę budynku, łącznie z jej zamknięciem.

Resztę można wykonać w systemie gospodarczym. Od stanu surowego zamkniętego do stanu deweloperskiego dzielą nas „tylko” instalacje:  elektryczna, wodno-kanalizacyjna, wentylacyjna, ogrzewania. Z robót budowlanych to stawianie ścian działowych, tynki, podłoża pod posadzki z warstwami izolacyjnymi, docieplenie ścian i ewentualnie poddasza, montaż sufitów i wiele innych drobnych prac. Ale cudów nie ma, takie budowanie to są nie miesiące,  ale lata. Trzeba na to zorganizować wolny czas od pracy zawodowej, czyli wolne weekendy, popołudnia i urlopy na których powinniśmy wypoczywać. I tak przez kilkanaście miesięcy, a czasem nawet lat.

Niejednokrotnie mieliśmy styczność przy naszych pracach z ludźmi budującymi w tym systemie i w większości byli oni sfrustrowani i zmęczeni – bez chwili wypoczynku, każdy moment poświęcali na gonitwę za realizacją marzenia o własnym domu. Po jego wybudowaniu zamiast radości raczej byli trochę rozczarowani, niektórzy rozgoryczeni, a inni po prostu wypaleni. A samo wykonywanie robót to jeszcze nie wszystko. Na każdym etapie trzeba się uczyć, doszkalać, przekopywać Internet, fora internetowe w poszukiwaniu rozwiązań czy sposobów wykonania.  Wykonując poszczególne prace można popełnić wiele błędów, z których laik nie zdaje sobie sprawy na samym początku, a które ujawnią się w na kolejnych etapach budowy domu. Czy warto poświęcać kawał życia, aby „poznać się na budowlance” i użyć tej wiedzy tylko raz w życiu?

Optymalny stan deweloperski

Stan deweloperski jest znacznie lepszym rozwiązaniem dla klienta. Wszystkie grube prace budowlane, instalacje i doprowadzenie budynku do stanu pod wykończenie jest po stronie wykonawcy. W naszej technologii taki stan możemy osiągnąć już w 3 miesiące od wykonania płyty fundamentowej. Zamawiający w procesie budowlanym jest gospodarzem doglądającym prac. Jest to wygodne i nie zabiera cennego czasu, który można poświecić na pracę zawodową lub odpoczynek i pasje. Stan deweloperski to stan wykonania najbardziej przez nas polecany.
Przy budowaniu do wykończenia jest wiele niespodzianek, które osobę nie zajmującą się zawodowo budownictwem mogą przystopować, a profesjonalna firma poradzi sobie z tym od ręki. Można w każdej chwili sprawdzać firmę wykonawczą, wymagać wyjaśnień oraz przekazania w prosty i zrozumiały sposób, co w danym momencie dzieje się z Waszą budową. Poszczególne etapy zamykane cyklicznie i rozliczane na bieżąco. Wszystko jak na dłoni. A dobrze wykonany stan deweloperski może spowodować to, że właściciel (o ile ma zdolności manualne, chęci i zacięcie majsterkowicza) będzie mógł sam zająć się wykończeniem.

Stan pod klucz – ideał do osiągnięcia czy budowlana mrzonka?

Naszym zdaniem wykonanie domu pod klucz przez jedną i tę samą ekipę graniczy z cudem. Nie jest to niemożliwe, są tego typu firmy na rynku, ale jest ich bardzo, bardzo niewiele – są wyjątkiem potwierdzającym regułę. Jak dużo musiałaby takich domów pod klucz budować firma budowlana, aby w tym samym czasie dla utrzymania jakości mieć stałą ekipę betoniarzy, zbrojarzy, murarzy, dekarzy, tynkarzy, dociepleniowców, posadzkarzy, instalatorów, gipsiarzy/monterów płyt g-k, malarzy, płytkarzy, elektryków i innych fachowców? Skoro tych firm jest tak mało, to żeby po wykonaniu ciężkich budowlanych prac wpuszczać tę samą ekipę na wykończenie trzeba mieć mocną żyłkę hazardzisty.

„Wykończeniówka” dzieli się na wiele małych specjalizacji (parkiet, panele, gres, płytki a teraz modne betony i żywice), do których trzeba zatrudnić odpowiednich fachowców. I albo samemu trzeba to koordynować albo zatrudnić dekoratora wnętrz, który te prace poprowadzi. Z kolei ekipy wykończeniowców wychwycą wszystkie wcześniejsze błędy, popełnione na etapie fundamentowania, czy wznoszenia ścian. Im mniej problemów, które powstały przy grubych robotach, tym mniejsze nakłady robocizny i materiałów dodatkowych na przygotowanie podłoża, czy wyrównywanie ścian. Dobre wykonanie stanu deweloperskiego może skutkować niższymi cenami za poszczególne roboty wykończeniowe (bo firma od stanu deweloperskiego wykonała swoją robotę dobrze i nie trzeba po nich nic prostować i poprawiać).

Optymalne z punktu widzenia inwestora jest zamówienie domu w stanie deweloperskim lub jeśli układ pomieszczeń, wielkość, funkcja, lokalizacja, wielkość działki i zaproponowana technologia budowania domu odpowiadają Inwestorowi – zakup gotowego domu w tym stanie, a następnie wykończenie tego domu pod klucz, wedle własnych upodobań dobierając małe firmy wykończeniowe, specjalizujące się w swoim fachu.

Zamień tradycyjne murowanie na konstrukcję monolityczną

Wszystkie domy z katalogu Finaldom to konstrukcje żelbetowe. Ale, że co, wielka płyta? Nie do końca – skojarzenie co do materiału (beton i stal) są poprawne – sposób wznoszenia budynku i jakość wykonania to zdecydowana, rzekłbym kosmiczna, różnica.

Pojęcie wielkiej płyty może rodzić złe skojarzenia u ludzi, którzy swoje dzieciństwo, a może i dorosłe życie spędzili w blokach mieszkalnych z wielkiej płyty. W latach 70 i 80 budowano całe osiedla z prefabrykowanych elementów betonowych i w tych mieszkaniach, w tych blokach, na tych osiedlach wyrosły całe pokolenia. Człowiek cieszył się jak dostał przydział na mieszkanie, ciasne, betonowe, ale „własne”.  Zapotrzebowanie na tego typu rozwiązania było duże, bo potrzeba było dużej ilości mieszkań w krótkim czasie. Praktycznie w każdym większym mieście znajdowała się fabryka płyt betonowych.

To właśnie dla takich cech jak możliwość wykonywania dużych powierzchni ścian i stropów, dużą wytrzymałość, długowieczność oraz możliwość kształtowania w formach (szalunkach/deskowaniach) ludzie wybierali beton jako podstawowy budulec.

Nie uciekamy od tego, że nasza konstrukcja do złudzenia przypomina to rozwiązanie. Różnica polega na tym, że wtedy na plac budowy przyjeżdżały gotowe (nie do końca dokładnie wykonane) elementy do montażu. A montaż w tych czasach pozostawiał wiele do życzenia (wiedzą o tym chociażby fani serialu „Alternatywy 4”).

Zasadnicza różnica pomiędzy stawianiem domów z gotowych betonowych elementów prefabrykowanych a naszym systemem jest taka, że do nas przyjeżdżają gotowe, prefabrykowane elementy budynku w postaci szalunków, które są jednocześnie izolacją termiczną. Są one do siebie dokładnie dopasowane, a ich montaż jest lekki, odbywa się ręcznie i jest o niebo dokładniejszy niż manipulowanie wielkimi, ciężki elementami wykorzystując dźwig czy żurawia. Nie do końca prosty, jak by się mogło wydawać, ponieważ trzeba te elementy nie tylko ze sobą połączyć, ale odpowiednio zazbroić stalą, spiąć i przygotować prawidłowo wypoziomowane podłoże.

Kolejny etap to wypełnienie szalunków betonem. Odpowiednio dobrana mieszanka o zaprojektowanej recepturze i konsystencji idealnie przylega do materiału izolacyjnego i wypełnia przestrzeń w szalunku, co tworzy zarówno równą warstwę materiału konstrukcyjnego, jak i materiału izolacyjnego. Ściany mają dokładnie takie same parametry w każdy miejscu i są zgodne z projektem.

Jest to znacznie lepsze rozwiązanie, jeśli porównać je z tradycyjnym budowaniem, gdzie do ścian przyklejamy (za pomocą kleju mineralnego lub pianki PUR) izolację i mimo wszystko mamy przestrzenie z powietrzem pomiędzy tymi dwoma materiałami. Ponadto jeszcze trzeba wykonać kołkowanie, co jest kolejnym słabym ogniwem – furtką do tworzenia mostków termicznych. Jak wygląda kołkowana elewacja można zobaczyć na docieplonych blokach wielorodzinnych gdy rano jest jeszcze lekki przymrozek, a szron obnaża wszystkie niedoskonałości termoizolacji z płyt styropianowych z widocznym kołkowaniem.

Właściwości konstrukcji żelbetowych

Konstrukcja żelbetowa jest sztywniejsza, bardziej odporna na ściskanie w porównaniu z innymi materiałami do wznoszenia ścian (gazobeton, silikat, czy pustak ceramiczny). W porównaniu z tymi materiałami beton ma tę przewagę, że z czasem jest coraz twardszy. Pierwsze twardnienie i uzyskanie 100 procentowej  twardości zgodnie z założeniami receptury trwa do 30 dni od wykonania.

W naszych szalunkach ma idealne warunki do dojrzewania, izolacja chroni go przed negatywnymi skutkami oddziaływania warunków atmosferycznych, zarówno na początku, jak i w całym czasie użytkowania konstrukcji budynku. Po 30 dniach od ułożenia betonu osiągamy zakładaną wytrzymałość, lecz mało kto wie, że ten beton z czasem poprawia swoje parametry. Po 3 latach, kiedy prawdopodobnie już wszystkie procesy chemiczne i fizyczne w betonie zajdą, może on mieć już nie 25 MPa na ściskanie, a minimum 30 MPa i więcej wraz z upływającym  czasem. Czy inne materiały do wznoszenia ścian mogą się tym poszczycić? Nie sądzę.

Czy duże konstrukcje, wznoszone na całym świecie, nie są konstrukcjami żelbetonowymi? Zarówno beton, jak i stal są materiałami długowiecznymi, które w połączeniu wytrzymują ekstremalne obciążenia i próbę czasu. Nie wyobrażam sobie drapacza chmur wykonanego w tradycyjnej, murowanej technologii. Żelbet rządzi!

Dlatego tego typu budynek można porównać do wielkiej płyty, gdzie sama idea budowania nie była zła, tylko wykonanie fatalne. W naszym przypadku wyciągamy z tej technologii to co najlepsze (wytrzymałość, stabilność, długowieczność materiałów), a dokładamy wysoką jakość i dokładność prac. Efektem jest monolityczna, zwarta konstrukcja o super parametrach wytrzymałościowych i izolacyjnych.

Uwaga na zaniżone kosztorysy budowy domów

Kosztorys z serwisu z projektami domów

Na wielu serwisach z projektami domów gotowych oprócz wizualizacji, rzutów czy przekrojów można pozyskać (bezpłatnie lub za dopłatą) kosztorys inwestorski budowy domu jednorodzinnego. Często w takich kosztorysach pokazane są poszczególne etapy prac, a w zasadzie etapowanie poszczególnych stanów zaawansowania robót, takich jak SSO – Stan Surowy Otwarty, SSZ – Stan Surowy Zamknięty, SD – Stan Deweloperski (pod wykończenie). Rzadko spotyka się SPD – Stan Pod Klucz, czyli dom kompletnie wykończony, gotowy do zamieszkania.

Dlaczego kosztorysy mijają się z rzeczywistością?

Niestety, po analizie tych przykładowych kosztorysów można stwierdzić, że są one co najmniej nieaktualne, jeśli nie niedoszacowane, a czasami po prostu naciągane. Z czego może to wynikać?

Zacznijmy od czynników, na które biuro projektowe czy kosztorysant nie ma wpływu: zmiana cen surowców i materiałów budowlanych w czasie. Nie posądzamy nikogo o złą wolę, ale na rynku budowlanym, który rozwija się u nas (2016-2017) dość dynamicznie, można zaobserwować dużą zmienność cen podstawowych surowców. Podam tylko 2 przykłady, które przyprawiły budujących domy o garść siwych włosów tylko na przełomie roku 2016 i 2017. W tym okresie stal konstrukcyjna, z której wykonuje się zbrojenie elementów betonowych (fundamenty, ściany, wieńce, nadproża, schody i inne) – najczęściej B500SP i B500B, podrożała o 40%. Drugi surowiec to styropian, a w zasadzie wszelkie rodzaje materiałów wykonanych z polistyrenu ekspandowanego (EPS) czy ekstrudowanego (XPS), służące do wygłuszania, docieplania podłóg, dachów, elewacji.

W warunkach galopujących cen, niektórych materiałów (co ciekawe niektóre materiały od kilku lat utrzymują prawie niezmienioną cenę,  żaden umieszczony w serwisie kilka lat temu kosztorys nie może być aktualny.

Druga sprawa: koszty robocizny. Ta w zasadzie zmienia się co roku ze względu na inflację, rosnące koszty pracy, rosnące koszty ogólne i brak fachowców na rynku. Świetnym przykładem są tynkarze – sprawdzone firmy mają zakontraktowane roboty na wiele miesięcy do przodu, a w sezonie znalezienie takiego specjalisty graniczy prawie z cudem. Są oczywiście takie branże, w których jest bardzo silna konkurencja i choć tu z powodów wymienionych powyżej stawki również powinny iść do góry, to albo utrzymują się na niezmienionym poziomie, albo wręcz spadają. Przykład? Podkłady cementowe z mixokreta. Są ekipy, które wykonują te ciężkie prace na stawkach sprzed 4-5 lat. Tu należy wziąć również poprawkę na regionalizację usług. Są rejony, gdzie ta sama usługa potrafi kosztować 25-30% więcej od średniej krajowej. Nie wiem jakimi wskaźnikami kierują się kosztorysanci, ale nie można  przyjmować w każdym zakątku kraju tych samych stawek za robociznę.

Trzecia sprawa: zmieniające się przepisy, chociażby te dotyczące charakterystyki energetycznej budynków. Wiele z projektów dostępnych w sieci albo już nie spełnia nowych wymogów, albo za chwilę nie będzie spełniało nowych wymogów dotyczących zarówno zapotrzebowania budynku na energię, jak również poszczególnych źródeł jej pochodzenia. A skoro część z tych projektów wymaga aktualizacji, to dołączone do nich kosztorysy są po prostu nie adekwatne.

Temat czwarty: brak ujęcia wszystkich kosztów związanych z budową domu. To fakt, nie da się przewidzieć wszystkich wydatków związanych z wybudowaniem domu. Budynek zostanie przecież zlokalizowany na konkretnej działce, która ma swoje plusy i minusy. To czego nie obejmują kosztorysy to dostosowanie działki pod budowę określonego budynku, zmiana ukształtowania terenu jeśli działka i projekt tego wymagają, doprowadzenie mediów, ewentualna budowa szamba czy oczyszczalni ścieków, wykonanie odwodnienia i drenażu, ewentualnej wymiany gruntu jeśli zajdzie taka potrzeba, wycinki drzew, ogrodzenie działki, prac wokół domu i wiele innych czynników, które mogą znacząco podnieść koszt całej inwestycji.

Nie daj się zapędzić w kozi róg!

Dlaczego podejmujemy ten temat? Ponieważ inwestorzy miedzy innymi na podstawie kosztorysów inwestorskich podejmują decyzję o wyborze samego projektu i technologii budowy domu. Projekt jest tani, kosztorys również wydaje się atrakcyjny – wspaniały wabik na klientów, którzy kupią projekt z kosztorysem – obietnicę o realizacji marzenia o budowie własnego domu. Na tej podstawie podejmują jedną z najbardziej kluczowych decyzji, która będzie kształtowała ich dalsze życie w wymiarze rodzinnym i finansowym. Co jeżeli po podjęciu decyzji okazuje się, że nie da się wybranego projektu zrealizować w zakładanym przez kosztorys budżecie? Żal, rozczarowanie, poczucie krzywdy.

Kosztorysowa jazda bez trzymanki

Niestety przypomina to trochę sytuację z kredytami hipotecznymi we frankach szwajcarskich. Te kredyty były udzielane szerokiej grupie ludzi, którzy w tej walucie mieli zdolność kredytową na określonym poziomie (zakup mieszkania, budowa domu), ale już w złotówkach tej zdolności nie mieli. Świadomi tego lub nie decydowali się na zaciągnięcie tego zobowiązania, a w sytuacji drastycznej zmiany kursu często pozostaje im do spłacenia wielokrotnie więcej niż zaciągnęli i więcej niż realna wartość nieruchomości, na którą zaciągnięty był kredyt.

W trakcie realizacji budowy, gdy nagle okazuje się, że zaczyna brakować pieniędzy, może okazać się, że bank nie będzie chciał zwiększyć kwoty kredytu, a inne źródła finansowania mogą być nieosiągalne. Z resztą czy decydując się na budowę domu w zakładanym budżecie, zgodnie z projektem i przy przekroczeniu budżetu o kilkadziesiąt procent nie poczulibyście się zmanipulowani, naciągnięci, albo po prostu oszukani?

Mądry Polak… przed wyborem projektu

Dlatego warto dokładnie zapoznać się z samym projektem, jak i kosztorysem. Przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnego projektu i jego późniejszej realizacji należy zweryfikować jego kompletność dotyczącą koniecznych do wykonania prac, w co za tym idzie również realność dotyczącą poziomu założonych kosztów.  Projekt, którego realizację do stanu deweloperskiego oszacowano na 300.000 zł może okazać się projektem za 500.000 zł, czyli znacznie przekraczać początkowe założenia. Wybór projektu i decyzja o jego realizacji zawsze obarczona jest pewnym ryzykiem i dobrze jeśli inwestorzy świadomie się na nie decydują – mają komplet wiarygodnych informacji, które pomogą im podjąć dobrą dla siebie na wiele lat do przodu decyzję.

Ryzyka przy budowie domu w technologii tradycyjnej

Choć niewielu inwestorów na samym początku procesu budowlanego zdaje sobie z tego sprawę, to budowanie domu niesie za sobą pewne ryzyka. W końcu inwestujemy nasze ciężko zarobione pieniądze, aby urzeczywistnić swoje marzenia o czterech kątach. Okazuje się, że tych rodzajów ryzyka jest co najmniej kilka, a wybór technologii w jakiej zostanie wybudowany nasz dom może je zwiększać lub zmniejszać. Tradycyjna technologia budowania domów niesie ich ze sobą całkiem sporo. Ludzie po prostu nauczyli się je akceptować, co nie oznacza, że one się nie pojawiają.

Po pierwsze projekt domu

Ponieważ technologia tradycyjna jest najbardziej rozpowszechniona to z jej wykorzystaniem projektuje się jakieś 99,95% wszystkich budynków mieszkalnych. Oznacza to ogromną ilość projektów. A w takiej masie dokumentacji projektowej oprócz projektów wybitnych czy bardzo dobrych trafiają się po prostu projekty całkowicie nieudane, niedopracowane, pełne bubli i błędów projektowych. Osoba nie będąca architektem/projektantem nie będzie potrafiła tego wychwycić oglądając atrakcyjne wizualizacje na stronie internetowej, rzuty pomieszczeń czy przekroje. Niestety, takich wadliwych projektów, robionych na kolanie, rocznie powstaje całkiem sporo.

Tym czasem w technologiach nowoczesnych, w technologiach nakierunkowanych na wysoką energooszczędność/niską energetyczność budynków zachowanie samych parametrów wymusza zaprojektowanie pewnych rozwiązań. Te projekt są pieśnią przyszłości – tworzą je ludzie pozytywnie zapaleni do idei energooszczędności i przykładają większą uwagę zarówno do rozwiązań, jak do detali. Nie każdy projektant podejmie się zaprojektowania takiego domu, w związku z tym tych projektów jest po prostu zdecydowanie mniej i ponieważ w Polsce jesteśmy na początku tego rynku, są po prostu lepszej jakości.

Roboty ziemne i prace fundamentowe

Fundamenty w technologii tradycyjnej wykonuje się na głębokim wykopie i stosuje się ławy fundamentowe lub stopy. Wygląda to w taki sposób, że cała masa budynku posadowiona jest na stosunkowo niewielkiej powierzchni fundamentów. Ten fakt, jak i często niedbałość wykonawców przy wykonaniu prac ziemnych i braku odpowiedniego zabezpieczania wykopów powoduje, że ziemia w wykopach ma tendencje do osuwania się do środka i dla fundamentu tworzy się swoistego rodzaju klin (wąsko na dole, szerzej u góry), tworząc jeszcze mniejszą powierzchnię na której będzie posadowiony budynek. A to prowadzi do osiadania budynku.

Nowoczesna technologia fundamentowania to płyta żelbetowa, której powierzchnia jest znacznie większa, niż tradycyjnych fundamentów, co pozwala równomiernie rozłożyć masę budynku i zapobiega nadmiernemu osiadaniu. Dość powiedzieć, że monolityczna płyta fundamentowa jest preferowanym rozwiązaniem dla budownictwa w rejonach występowania szkód górniczych. Po płytę wykonuje się płytsze wykopy, a izolacja płyty fundamentowej materiałem Peripor zapobiega jej przemarzaniu. W tym systemie izolację przeciwwilgociową wykonuje się znacznie łatwiej i staranniej, a ryzyko przerwania tej izolacji przy osiadaniu budynku jest praktycznie ograniczone do zera.

System płyty fundamentowej eliminuje również ryzyko przerwania pionowej lub poziomej izolacji przeciwwilgociowej, a tym samym uniknięcia przyszłych problemów z wilgocią w budynku. Zawilgocone fundamenty i ściany w budynkach budowanych tradycyjnie bardzo trudno osuszyć. Metody naprawcze są drogie i jest to proces długotrwały. A ponieważ zwykle bardzo trudno jednoznacznie określić źródło wilgoci stosuje się wiele metod jednocześnie: izolację ścian fundamentowych, podcinanie ścian i odtwarzanie izolacji poziomiej, osuszanie metodą iniekcji krystalicznych czy też osuszanie metodą odwróconej elektroosmozy. Brzmi jak nie z tego świata? A jednak, są to problemy częściej spotykane niż nam się wydaje.

Roboty murowe, wznoszenie ścian

Tu wiele zależy od jakości użytego materiału i jakości jego zabudowania. Widzieliśmy już budynki w których ściany z cegły, bloczka betonowego czy „porotermu” były dość niestarannie wykonane – krzywe, z nadmiernymi prześwitami, które były wypełniane zaprawą murarską czy pianką poliuretanową. Od tego etapu będzie zależała nie tylko jakość wykończenia ścian w środku budynku (przegrubienia wyprawy tynkarskiej i związane z nimi dodatkowe koszty u tynkarzy), ale przede wszystkim jakość izolacji termicznej ścian zewnętrznych. Tradycyjne docieplanie styropianem czy wełną mineralną to odkładanie budynku gotowymi elementami o zadanych rozmiarach, które należy jak najściślej do siebie dopasować. Wszelki nierówności ścian, jeśli nie zostaną zniwelowane przed zaizolowaniem budynku będą bardzo widoczne na elewacji. Z kolei dodatkowe wyrównanie ścian, czy to zaprawą wyrównawczą, „klejem i siatką” to czające się na elewacji mostki termiczne, którymi z naszego budynku będzie uciekało ciepło.

W technologiach nowoczesnych albo całe ściany są produkowane w fabrykach pod ścisłą kontrolą jakości i na budowie są montowane, albo elementy składowe ścian są produkowane, a ich sposób montażu niweluje możliwość popełnienia błędu wykonawczego. Nie inaczej jest w przypadku systemu pustaka styropianowego Izodom 2000. Elementy łączy się ze sobą na zamki, są do siebie ściśle dopasowane, co pozwala na uzyskanie bardzo dużej dokładności wykonania płyty fundamentowej, ścian zewnętrznych i wewnętrznych, stropów, a nawet konstrukcji dachu, łącznie z izolacją termiczną. Przy prawidłowym połączeniu elementów i odpowiedniej technologii betonowania dokładność wykonania elementów konstrukcyjnych budynku jest nieporównywalnie większa niż w technologii tradycyjnej.

Pogoda, pogoda i jeszcze raz pogoda

Nie sposób nie wspomnieć o kwestii warunków pogodowych na wykonanie budynku. W technologii tradycyjnej najpierw wykonujemy elementy konstrukcyjne, a następnie je izolujemy. Roboty te przebiegają w różnych warunkach atmosferycznych, co powoduje, że zwykle zarówno fundamenty, ściany jak i stropy przy niesprzyjającej aurze są dość mocno nasiąknięte wodą i albo trzeba sporo czasu aby uzyskały stopień zawilgocenia, który pozwala je solidnie zaizolować, albo roboty izolacyjne prowadzone są na mokrych ścianach. Sami odpowiedzcie sobie na  pytanie, jaka może być jakość takiej izolacji i co dzieje się w trakcie budowy i eksploatacji takiego budynku z tą całą wilgocią.

Montaż stolarki okiennej i drzwiowej

Wiele można przeczytać na temat ciepłego montażu, czyli takiego zamontowania drzwi i okien, które zminimalizują lub wyeliminują mostki termiczne pomiędzy ścianami, a stolarką. Stosuje się w tym przypadku specjalne podkładki styropianowe pod okna i taśmy rozprężne, które uszczelniają „otwory technologiczne” – zapewniają izolacją pomiędzy profilami pvc, stalowymi czy aluminiowymi od materiału konstrukcyjnego jakim jest ceramika czy beton.

W nowoczesnej technologii budowania ten jakże ważny element rozwiązuje się inaczej – okna i drzwi montowane są w izolacji, czyli nie ma połączenia profilu okiennego czy drzwiowego z cegłą czy betonem. Tadam – w tej prosty sposób unikamy ryzyka powstania mostków termicznych i podniesienia kosztów montażu stolarki.

To tylko kilka obszarów, w których nowoczesne technologie budowlane eliminują lub ograniczają w znacznym stopniu ryzyka przy budowaniu domu. Część z nich się nigdy nie zrealizuje, a to w skutek bardzo dobrej  firmy wykonawczej, idealnej aury czy zwykłemu szczęściu. Ale czy łutowi szczęścia można pozostawić tak ważną sprawę jak budowa własnego domu? Znacznie lepiej postawić na dobrze pomyślane zastosowanie nowoczesnych technologii w budownictwie.

Jakość wykonania płyty fundamentowej

Z budownictwem jestem związany odkąd pamiętam. Na koncie jako posadzkarz mam tysiące realizacji podłoży jastrychowych w domach jednorodzinnych. Niejedną budowę już widziałem, niejedną budowę obsługiwałem. To co łączy wiele z tych budów to brak komfortu pracy ze względu na bałagan, walające się materiały, czy zamykanie kolejnych etapów prac w brudzie. Niestety w budownictwie tradycyjnym zdarza się także wysoka niedokładność na poszczególnych etapach prac. To wszystko może mieć początek na etapie fundamentowania. Niedbałość na początku, skutkuje nieprawidłowościami w realizacji.

Dzisiaj kilka słów o tym, jak wykonanie płyty fundamentowej domów Finaldom pomaga nam zapanować nad porządkiem na budowie i przynosi jeszcze kilka innych, dodatkowych korzyści.

Rozwiązaniem systemowym Finaldom jest płyta fundamentowa zaizolowana szalunkiem z materiału Peripor. Betonowa płyta fundamentowa jest od wielu lat z powodzeniem wykorzystywana w budownictwie, zwłaszcza tam, gdzie są podwyższone wymagania w zakresie nośności lub z powodów gruntowych (np. szkody górnicze) nie można zastosować tradycyjnego sposobu fundamentowania.

Ta płyta fundamentowa nie tylko spełnia założenia konstrukcyjne, eliminuje problem podciągana kapilarnego przez fundamenty, ale jest prawdziwą podstawą solidnego budowania domu. W systemie Finaldom wykonuje się ją w tolerancji posadzki przemysłowej o podwyższonych parametrach równości zgodnie z normą DIN 18202 tabela 3 rząd 4. To daje rewelacyjny efekt w postaci równej płyty betonowej, która ułatwia pracę na każdym kolejnym etapie.

Mam na myśli prace instalacyjne (ustawienie stelaży w WC, ustalenie wysokości odpływów, wysokość baterii itp.), prace elektryczne (wysokość gniazd, wyłączników itp.), czy montaż odkurzacza centralnego z gniazdami. Mając bazę w postaci bardzo równej płyty fundamentowej, dodając grubość izolacji i jastrychu można w każdym punkcie, bez potrzeby używania niwelatora ustalić położenie każdego punktu (świetlnego, wodnego czy dowolnego innego).

Płyta wykonana jest z zastosowaniem zacierania mechanicznego z impregnacją. Doprowadzamy powierzchnię do gładkości podobnej jak na hali przemysłowej. Pozwala to na bardzo czystą pracę. Podłoże jest gładkie, zwarte, niepylące. O każdy metr kwadratowy podłoża z łatwością można zadbać, utrzymać wręcz książkową czystość. Impregnacja natomiast zapewni nam odpowiednie zabezpieczenie płyty i pielęgnację, która pozwoli w efekcie uzyskać pożądane parametry twardości, jakości i wytrzymałości.

W tradycyjnych systemach w domach wykonuje się chudy beton, który zwykle układany jest bardzo niechlujnie, zaciągnięty deską, niedotarty, chropowaty – siedlisko kurzu, brudu i resztek materiałów budowlanych po innych pracach. A w przypadku naszej płyty fundamentowej jest zupełnie inaczej.

Wykonanie płyty w takiej dokładności, zapewnia nam wręcz idealne grubości warstw następnych, styropianu i jastrychu, co ma duże znaczenie dla naszej kieszeni i komfortu. Oszczędzamy na ewentualnych dodatkowych kosztach pogrubień materiałów (styropian, jastrych) w sytuacji, gdyby podłoże było nierówne. Tu jest bardzo równe więc nie ma czego wypełniać.

Kolejna kwestia to sprawność ogrzewania podłogowego – przy równiej płycie fundamentowej można na całej powierzchni zastosować równa warstwę izolacji i równą grubość jastrychu co powoduje, że w każdym miejscu ogrzewanie jest jednakowo sprawne (nie ma pogrubień, które powodują, że podkład w jednych miejscach się dłużej nagrzewa i dłużej oddaje ciepło). Na równiej warstwie izolacji termicznej i równym jastrychu cała instalacja działa optymalnie, płyta jastrychowa „pływa” na warstwie izolacji, nie ma dodatkowych naprężeń wynikających z różnicy grubości jastrychu.

Z całym przekonaniem mogę powiedzieć, że budujemy po europejsku – schludnie, czysto, dokładnie podnosząc tym samym jakość warunków pracy w branży budowlanej, a klientom oferując wysoką dokładność wykonania domu, który będą użytkować przez wiele, wiele lat.

Wykonanie podbudowy pod płytę fundamentową

Podstawą prawidłowego wykonania każdego domu jest fundament. W naszym przypadku jest to betonowa płyta fundamentowa ułożona w warstwie izolacji – szalunek fundamentowy z paneli styropianowych Peripor.

Aby kształtki izolacyjne były ułożone bardzo równo, bez różnic wysokości, trzeba wykonać kilka czynności. Najpierw usuwamy warstwę humusu po obrysie budynku, najlepiej z naddatkiem z każdej strony do 1 m.

Po wejściu w grunt nośny, trzeba ułożyć warstwę kruszywa łamanego (kliniec) o frakcji 16-31,5 mm o grubości minimum 15 cm. Warstwa ta musi zostać zagęszczona do wartości zagęszczenia minimum Is ≥ 0,97. Wybór kruszywa i frakcji jest podyktowany jego właściwościami. Kruszywo łamane jest w minimalnym stopniu nasiąkliwe, a gruba frakcja powoduje, że po zagęszczeniu warstwa uzyskuje nośność, ale szczeliny pomiędzy kruszywem są na tyle duże, że minimalizujemy podciąganie kapilarne wody przez tą warstwę  w górę.

Chudy, ale nie cienki

Na tak przygotowanym podłożu wykonujemy płytę podkładową pod styropian Peripor z zaprawy cementowej o klasie CT C16-F3 (klasa wytrzymałości 16 MPa na ściskanie i 3 MPa na zginanie), do wykonania za pomocą sprzętu typu Mixokret. Nie jest to więc klasyczny chudy beton, a podłoże betonowe o wyższych parametrach. Dzięki specjalnie dobranej mieszance stabilizujemy dodatkowo podbudowę, a przede wszystkim, wykonujemy bardzo równą powierzchnię (w tolerancji do 2 mm pod łatą 2m i 5mm na całej długości i szerokości budynku), co ma niebagatelny wpływ na jakość wykonania szalunku styropianowego pod płytę fundamentową.

Na tak przygotowany podkład układamy warstwę folii (najlepiej PEHD 0,5 mm lud kilka warstw folii PE 0,2 mm) jako dodatkowe zabezpieczenie przeciwwilgociowe. Zobaczcie jak duża ilość i napór wody musiałby być z gruntu, aby przedrzeć się przez warstwę podbudowy z kruszywa, chudego betonu, folii i szalunku z Periporu zanim dotarłaby do płyty fundamentowej.
Wykonanie bardzo równego podkładu z półsuchej zaprawy cementowej (zamiast warstwy piasku) pozwala na wręcz idealne ułożenie szalunku Peripor pod wylanie płyty fundamentowej. Wszystkie zamki pasują idealnie, izolacja z folii nie jest zniszczona podczas układania płyt, układanie ścian z pustaków przebiega jeszcze sprawniej.

Ktoś mógłby zapytać: po co te wszystkie zabiegi? Tyle lat ludzie budowali tradycyjnie i było dobrze. Najważniejsza jest wartość jaką dostarczamy klientom – wysokiej jakości budynek, o długim okresie użytkowania, który dzięki odpowiedniemu projektowi i wykonaniu przez lata będzie utrzymał parametry energooszczędności. Na to ma wpływ wiele czynników – między innymi zapewnienie izolacji od wody i niskiej temperatury również od strony gruntu.