Kosztorys z serwisu z projektami domów
Na wielu serwisach z projektami domów gotowych oprócz wizualizacji, rzutów czy przekrojów można pozyskać (bezpłatnie lub za dopłatą) kosztorys inwestorski budowy domu jednorodzinnego. Często w takich kosztorysach pokazane są poszczególne etapy prac, a w zasadzie etapowanie poszczególnych stanów zaawansowania robót, takich jak SSO – Stan Surowy Otwarty, SSZ – Stan Surowy Zamknięty, SD – Stan Deweloperski (pod wykończenie). Rzadko spotyka się SPD – Stan Pod Klucz, czyli dom kompletnie wykończony, gotowy do zamieszkania.
Dlaczego kosztorysy mijają się z rzeczywistością?
Niestety, po analizie tych przykładowych kosztorysów można stwierdzić, że są one co najmniej nieaktualne, jeśli nie niedoszacowane, a czasami po prostu naciągane. Z czego może to wynikać?
Zacznijmy od czynników, na które biuro projektowe czy kosztorysant nie ma wpływu: zmiana cen surowców i materiałów budowlanych w czasie. Nie posądzamy nikogo o złą wolę, ale na rynku budowlanym, który rozwija się u nas (2016-2017) dość dynamicznie, można zaobserwować dużą zmienność cen podstawowych surowców. Podam tylko 2 przykłady, które przyprawiły budujących domy o garść siwych włosów tylko na przełomie roku 2016 i 2017. W tym okresie stal konstrukcyjna, z której wykonuje się zbrojenie elementów betonowych (fundamenty, ściany, wieńce, nadproża, schody i inne) – najczęściej B500SP i B500B, podrożała o 40%. Drugi surowiec to styropian, a w zasadzie wszelkie rodzaje materiałów wykonanych z polistyrenu ekspandowanego (EPS) czy ekstrudowanego (XPS), służące do wygłuszania, docieplania podłóg, dachów, elewacji.
W warunkach galopujących cen, niektórych materiałów (co ciekawe niektóre materiały od kilku lat utrzymują prawie niezmienioną cenę, żaden umieszczony w serwisie kilka lat temu kosztorys nie może być aktualny.
Druga sprawa: koszty robocizny. Ta w zasadzie zmienia się co roku ze względu na inflację, rosnące koszty pracy, rosnące koszty ogólne i brak fachowców na rynku. Świetnym przykładem są tynkarze – sprawdzone firmy mają zakontraktowane roboty na wiele miesięcy do przodu, a w sezonie znalezienie takiego specjalisty graniczy prawie z cudem. Są oczywiście takie branże, w których jest bardzo silna konkurencja i choć tu z powodów wymienionych powyżej stawki również powinny iść do góry, to albo utrzymują się na niezmienionym poziomie, albo wręcz spadają. Przykład? Podkłady cementowe z mixokreta. Są ekipy, które wykonują te ciężkie prace na stawkach sprzed 4-5 lat. Tu należy wziąć również poprawkę na regionalizację usług. Są rejony, gdzie ta sama usługa potrafi kosztować 25-30% więcej od średniej krajowej. Nie wiem jakimi wskaźnikami kierują się kosztorysanci, ale nie można przyjmować w każdym zakątku kraju tych samych stawek za robociznę.
Trzecia sprawa: zmieniające się przepisy, chociażby te dotyczące charakterystyki energetycznej budynków. Wiele z projektów dostępnych w sieci albo już nie spełnia nowych wymogów, albo za chwilę nie będzie spełniało nowych wymogów dotyczących zarówno zapotrzebowania budynku na energię, jak również poszczególnych źródeł jej pochodzenia. A skoro część z tych projektów wymaga aktualizacji, to dołączone do nich kosztorysy są po prostu nie adekwatne.
Temat czwarty: brak ujęcia wszystkich kosztów związanych z budową domu. To fakt, nie da się przewidzieć wszystkich wydatków związanych z wybudowaniem domu. Budynek zostanie przecież zlokalizowany na konkretnej działce, która ma swoje plusy i minusy. To czego nie obejmują kosztorysy to dostosowanie działki pod budowę określonego budynku, zmiana ukształtowania terenu jeśli działka i projekt tego wymagają, doprowadzenie mediów, ewentualna budowa szamba czy oczyszczalni ścieków, wykonanie odwodnienia i drenażu, ewentualnej wymiany gruntu jeśli zajdzie taka potrzeba, wycinki drzew, ogrodzenie działki, prac wokół domu i wiele innych czynników, które mogą znacząco podnieść koszt całej inwestycji.
Nie daj się zapędzić w kozi róg!
Dlaczego podejmujemy ten temat? Ponieważ inwestorzy miedzy innymi na podstawie kosztorysów inwestorskich podejmują decyzję o wyborze samego projektu i technologii budowy domu. Projekt jest tani, kosztorys również wydaje się atrakcyjny – wspaniały wabik na klientów, którzy kupią projekt z kosztorysem – obietnicę o realizacji marzenia o budowie własnego domu. Na tej podstawie podejmują jedną z najbardziej kluczowych decyzji, która będzie kształtowała ich dalsze życie w wymiarze rodzinnym i finansowym. Co jeżeli po podjęciu decyzji okazuje się, że nie da się wybranego projektu zrealizować w zakładanym przez kosztorys budżecie? Żal, rozczarowanie, poczucie krzywdy.
Kosztorysowa jazda bez trzymanki
Niestety przypomina to trochę sytuację z kredytami hipotecznymi we frankach szwajcarskich. Te kredyty były udzielane szerokiej grupie ludzi, którzy w tej walucie mieli zdolność kredytową na określonym poziomie (zakup mieszkania, budowa domu), ale już w złotówkach tej zdolności nie mieli. Świadomi tego lub nie decydowali się na zaciągnięcie tego zobowiązania, a w sytuacji drastycznej zmiany kursu często pozostaje im do spłacenia wielokrotnie więcej niż zaciągnęli i więcej niż realna wartość nieruchomości, na którą zaciągnięty był kredyt.
W trakcie realizacji budowy, gdy nagle okazuje się, że zaczyna brakować pieniędzy, może okazać się, że bank nie będzie chciał zwiększyć kwoty kredytu, a inne źródła finansowania mogą być nieosiągalne. Z resztą czy decydując się na budowę domu w zakładanym budżecie, zgodnie z projektem i przy przekroczeniu budżetu o kilkadziesiąt procent nie poczulibyście się zmanipulowani, naciągnięci, albo po prostu oszukani?
Mądry Polak… przed wyborem projektu
Dlatego warto dokładnie zapoznać się z samym projektem, jak i kosztorysem. Przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnego projektu i jego późniejszej realizacji należy zweryfikować jego kompletność dotyczącą koniecznych do wykonania prac, w co za tym idzie również realność dotyczącą poziomu założonych kosztów. Projekt, którego realizację do stanu deweloperskiego oszacowano na 300.000 zł może okazać się projektem za 500.000 zł, czyli znacznie przekraczać początkowe założenia. Wybór projektu i decyzja o jego realizacji zawsze obarczona jest pewnym ryzykiem i dobrze jeśli inwestorzy świadomie się na nie decydują – mają komplet wiarygodnych informacji, które pomogą im podjąć dobrą dla siebie na wiele lat do przodu decyzję.