Tydzień 24 – montujemy konstrukcję dachu – Dom Śnieżnik

Po wykonaniu ścian parteru przyszedł czas na montaż konstrukcji dachowej. Zdecydowaliśmy się na wiązary dachowe w systemie Mitek. Konstrukcja wykonana jest ze specjalnie przygotowanego i impregnowanego drewna, połączona płytkami kolczastymi, które stanowią trwałe połączenie. Cała konstrukcja została przeliczona przez konstruktora, ponieważ musi wytrzymać działające na nią siły (siłę wiatru) oraz ciężar pokrycia dachowego
[responsive]montaż konstrukcji dachowej - dom energooszczędny Śnieżnik - Finaldom[/responsive]
Konstrukcja dachowa jest prefabrykowana – to daje ścisłą kontrolę nad jakością wykonania, następnie  dostarczana jest na plac budowy i montowana według projektu. W przypadku Śnieżnik poddasze jest nieużytkowe, co oznacza, że nie będzie można przeznaczyć go na funkcję mieszkalną. Co za tym idzie nie będziemy go również ocieplać na połaciach dachowych a jedyni w pasie dolnym, tak aby odizolować wnętrze mieszkalne od temperatur zewnętrznych. Przeznaczenie poddasza dało nam dość lekką konstrukcję, którą można było zamontować w ciągu zaledwie jednego dnia, a to przekłada się zarówno na tempo budowy, jak i redukcję kosztów robocizny.
[responsive]konstrukcja dachowa domu jednorodzinnego Śnieżnik - Finaldom[/responsive]
Wygospodarowana na poddaszu przestrzeń idealnie nada się jako magazyn na choinkę i dekoracje choinkowe, nieużywane w zimie meble ogrodowe i inne „szpargały”, których używamy w domu tylko okazyjnie. A jest to przestrzeń pokaźnych rozmiarów.
[responsive]wiązary dachowe w domu jednorodzinnym psaywnym - Finaldom[/responsive]
Trzeba przyznać, że dopiero po zamontowaniu wiązarów budynek zaczął nabierać kształtów. I chociaż ściany szczytowe są jeszcze nie gotowe i nie ma pokrycia dachowego, to już oczami wyobraźni możemy dostrzec zarysowaną bryłę budynku.
[responsive]montowanie wiązarów w systemie mitek - dom niskoenergetyczny Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Tydzień 23 – kończymy ściany i zalewamy wieniec – Dom Śnieżnik

W przypadku ścian wybraliśmy wariant wznoszenia i zalewania warstwowego. Ma to swoje zasadnicze zalety – większą dokładność wznoszenia ścian, lepszą kontrolę przy zalewaniu ścian betonem, brak kosztów związanych z podpieraniem ścian o wysokości 3m. Ten sposób wznoszenia zaowocował bardzo dużą dokładnością i równością ścian z czego jesteśmy niezwykle zadowoleni.

[responsive]wznoszenie ścian parteru domu o niskim zużyciu energii - Śnieżnik - Finaldom[/responsive]
Zakończyliśmy układanie i zalewanie ścian betonem do poziomu pierwszej kondygnacji . Krok po kroku, warstwa po warstwie. Kondygnację parterową wieńczy wieniec żelbetowy, który ładnie spina całość, usztywniając konstrukcję ścian. Wszędzie tam, gdzie wieniec nie ma oparcia w ścianie, czyli w miejscu otworów okiennych i drzwiowych zastosowaliśmy stemple (podpory) dla usztywnienia szalunku i utrzymania go w poziomie. Trzeba pamiętać, że beton ma swój ciężar i potrafi mocno napierać na napotkane „przeszkody”.

[responsive]domy betonowe energooszczędne - Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

W miejscu gdzie będzie montowana konstrukcja dachu wieniec obrabiamy na gładko, natomiast tam gdzie będziemy wznosić ściany szczytowe wyprowadzamy zbrojenie stalowe. Trzeba pamiętać, że wraz ze wzrostem wysokości spada tempo prac – montaż pustaków styropianowych odbywa się na wysokości, podobnie jak zbrojenia i zalewania ścian betonem. Do tego dochodzi jeszcze podpieranie nadproży i zabezpieczenie szalunków, bo z betonem nie ma żartów.
[responsive]zalewanie wieńca betonem - Finaldom[/responsive]

 

[responsive]ściany systemowe przygotwane pod montaż wiązarów - Finaldom[/responsive]
Ściany parteru są gotowe. Tak przygotowane czekają na montaż wiązarów dachowych.

Tydzień 22 – stawiamy ściany – Dom Śnieżnik

Po wykonaniu płyty fundamentowej przyszedł czas na wznoszenie ścian. Nie są to jednak takie zwyczajne ściany i to z kilku powodów. Po pierwsze bloczki ze styroporu są jednocześnie szalunkiem dla materiałów konstrukcyjnych – stali i betonu, ale przede wszystkim stanowią grubą warstwę izolacji termicznej. W budownictwie energooszczędnym, niskoenergetycznym i pasywnych chodzi o to, aby oddzielić wnętrze budynku od warunków atmosferycznych, zbyt niskich, jak i zbyt wysokich temperatur. Chodzi również o to, aby straty ciepła minimalizować do zera. Solidna „porcja” izolacji (odpowiednia grubość, odpowiednia gęstość materiału i odpowiedni montaż) zapewnia należytą szczelność budynku. Dlatego nasze ściany będą zaizolowane na etapie wznoszenia.

Wznoszenie ścian

[responsive]układanie bloczków ściennych Styropor - budownictwo energooszczedne - dom Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Przygotowanie ścian do zalewania betonem

[responsive]przygotowanie ścian do zalenia betonem - budownictwo pasywne - dom Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Zbrojenie ścian

Ważnym elementem wznoszenia ścian jest montaż zbrojenia. Zbroimy ściany, dodatkowo wzmacniamy miejsca, gdzie pojawiają się otwory okienne i drzwiowe.

[responsive]wznoszenie ścian systemowych w budownictwie niskoenergetycznym - dom Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Wykonywanie ścian żelbetowych

Przygotowaną warstwę ścian zalewamy betonem naszej receptury. Specjalnie dobrana mieszanka kruszyw, odpowiednia ilość cementu i domieszek pomagają uzyskać beton o właściwej konsystencji i parametrach technicznych (odporność na ściskanie i odporność na zginanie). Dobór mieszanki jest bardzo istotny – mieszanka musi dawać mocny beton, który jednocześnie musi całkowicie wypełniać przestrzeń pustaka ze Styroporu.

[responsive]zalewanie szalunków betonem - dom energooszczędny Śnieżnik - Finaldom[/responsive]
Pierwsza warstwa ścian systemowych z izolacją jest już gotowa. Dzięki odpowiedniemu zabezpieczeniu zamków pustaków, montaż kolejnych warstw nie będzie stanowił najmniejszego problemu. O jakości naszej pracy świadczy fakt, że pomiary budynku wykonane po betonowaniu są bardzo dobre – poszczególne części ścian możemy z łatwością spiąć w miejscach otworów okiennych ze sobą pustakiem systemowym – wszystko pasuje!

[responsive]izolowanie ścian Styroporem - docieplanie domu Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Po dokładnym zalaniu szalunków i stwardnieniu betonu przystępujemy do montażu kolejnej warstwy ścian wraz ze zbrojeniem. Czekają cierpliwie na początek nowego tygodnia, choć są już „spragnione” betonu.

Tydzień 21 – płyta fundamentowa – Dom Śnieżnik

Drugi tydzień na budowie poświęciliśmy na wykonanie płyty fundamentowej.

Dostawa szalunku traconego – płyty Peripor

Odebraliśmy dostawę płyt z Periporu, które stanowią warstwę izolacji termicznej (Peripor może pochwalić się również bardzo niewielką nasiąkliwością), a jednocześnie są szalunkiem traconym dla płyty fundamentowej, wykonanej z betonu i stali zbrojeniowej (żelbet). To właśnie na płycie fundamentowej zostanie posadowiony nasz Dom Śnieżnik.

[responsive]dostawa płyt peripor - system szalunku traconego - dom energooszczędny Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Układanie szalunku pod wykonanie płyty fundamentowej

Dokładnie wykonana podbudowa, wyrównana warstwą chudego betonu pod niwelator pozwoliła szybko i sprawnie ułożyć folię oraz szalunki z Periporu. Szalunek dokładnie przylega do podbudowy, nie ma tam pustek powietrznych i nierówności, przez co ciężar budynku zostanie równo rozłożony, a pod fundamentem nie ma miejsca na „niespodzianki”. Nie może być mowy o tym, aby jakaś część fundamentu była niepodparta przez podbudowę!

[responsive]układanie płyty fundamentowej pod dom niskoenergetyczny Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Montaż zbrojenia

Następnie zamontowaliśmy w szalunku elementy zbrojenia płyty fundamentowej. Cześć zbrojenia została przez nas wcześniej przygotowana w magazynie, pozostałe elementy wykonywaliśmy na budowie bezpośrednio przed zamontowanie. Odpowiednio zaprojektowane zbrojenie i dobrana mieszanka betonowa (z dodatkowym zbrojeniem rozproszonym) z łatwością przeniosą obciążenia generowane przez ściany i dach.

[responsive]zbrojenie płyty fundamentowej domu pasywnego Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Betonowanie płyty fundamentowej

Przygotowany i zazbrojony szalunek wypełniliśmy betonem. Ważne, aby używać dobrej jakości mieszanki betonowej, ponieważ będzie to miało wpływ zarówno na ułożenie płyty, jej obróbkę (zatarcie do odpowiedniej gładkości), jak również jakość samej płyty.

[responsive]betonowanie płyty fundamentowej z projektu gotowego - dom Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Zacieranie płyty betonowej

W tym miejscu można zadać pytanie, po co my się z tą płytą tak pieścimy? Od jakości jej wykonania, a szczególnie od jej równości, będzie zależało dużo podczas prac murowych. To na tej płycie właśnie zostaną wzniesione wszystkie ściany – zarówno konstrukcyjne, jak i ściany działowe. Równość płyty fundamentowej będzie kluczowa dla uzyskania wszystkich wymiarów i płaszczyzn zadanych w projekcie. Stąd zacieranie zacieraczkami i obróbka krawędzi, a nie tylko „przeciągnięcie deską”.

[responsive]zacieranie płyty fundamentowej - parterowy dom jednorodzinny Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Efekt naszej pracy – gotowa płyta fundamentowa:

[responsive]gotowa płyta fundamentowa - dom typowy Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

W kolejnym tygodniu rozpoczynamy wznoszenie ścian.

Tydzień 20 – rozpoczynamy budowę – Dom Śnieżnik

Od samego początku komunikowaliśmy, że domy gotowe z naszego katalogu Finaldom buduje się szybko. Stawiamy na wysokiej jakości materiały, nowoczesne technologie i proste formy, aby maksymalnie budując zgodnie ze sztuką budowlaną ograniczyć koszty robocizny i móc oddać gotowy budynek w stanie deweloperskim w ciągu 3 miesięcy od wykonania płyty fundamentowej.

W 20 tygodniu 2017 roku rozpoczęliśmy budowę Domu Śnieżnik w Bożanowie. Najpierw na placu budowy pojawił się sprzęt ciężki – ładowarka, która w pierwszej kolejności zebrała humus – warstwę miękkiej ziemi z wierzchu i wyrównała powierzchnię działki.

Usuwanie humusu

[responsive]usuwanie warstwy humusu z dzialki - Dom Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Korytowanie pod płytę fundamentową

Następnie pojawili się geodeci, którzy nanieśli nam osie budynku i wyznaczyli miejsce posadowienia ogrodzenia. Tu wszystko musi być zgodne z projektem, dlatego dopiero po naniesieniu osi budynku na działce mogliśmy przystąpić do korytowania pod wykonanie podbudowy i płyty fundamentowej. Minikoparka z doświadczonym operatorem sprawnie poradziła sobie z wykonaniem wykopu.

[responsive]korytowanie pod płytę fundamentową - Dom Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Przygotowanie podbudowy

W wykopie przygotowaliśmy podbudowę – warstwę twardego kruszywa, o odpowiednim uziarnieniu, które zagęszczaliśmy warstwami. Na podbudowę stosuje się kruszywo, które jest nienasiąkliwe, twarde i dobrze się zagęszcza, aby uniknąć w późniejszym okresie osiadania budynku. Ewentualna woda/wilgoć, która dostanie się od warstwy podbudowy musi swobodnie przenikać do ziem w dół. Dlatego pod żadnym pozorem jako materiał na podbudowę nie wolno stosować cegieł czy gruzu (ponieważ są to materiały nasiąkliwe, które kumulują wilgoć, a z czasem pod wpływem czynników zewnętrznych – temperatura i wspomniana już wilgoć, tracą swoje właściwości nośne, ulegają zniszczenia i może to doprowadzić do znacznego osiadania domu.

[responsive]podbudowa z kruszywa pod płytę fundamentową energooszczędny Dom Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Kanalizacja

W przygotowanej, zagęszczonej podbudowie wytyczyliśmy instalację kanalizacyjną – dobór średnicy rur jest taki, aby uniknąć ich zatkania w trakcie eksploatacji, nawet jeśli do tego dojdzie, żeby można je było łatwo wyczyścić spiralą. Cała instalacja została ustawiona w odpowiednich spadkach, żeby mogła sprawnie, bez przeszkód funkcjonować przez długie lata.

[responsive]wykonanie instalacji kanalizacji wewnątrz budynku niskoenergetycznego Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Warstwa chudego betonu wyrównująca podbudowę

Tydzień kończymy ułożeniem na podbudowie warstwy chudego betonu. Mieszanka została wyprodukowana na budowie, wypoziomowana i zatarta mechanicznie. Dzięki temu nie tylko podnieśliśmy nasz komfort pracy, ale przede wszystkim przygotowaliśmy solidną podbudowę pod płytę fundamentową. Dzięki temu układanie płyty będzie szybkie i bardzo dokładne – poszczególne elementy izolacyjne będą spasowane, a pod płytą nie będzie żadnych pustek powietrznych – płyta będzie podparta na całej swojej powierzchni. Wtedy będzie mogła prawidłowo wypełniać swoje zadanie – równomiernie przenosić obciążenie budynku.

[responsive]wykonanie warstwy chudego betonu pod płytę fundamentową domu pasywnego Śnieżnik - Finaldom[/responsive]

Tak efektywnie zakończyliśmy pierwszy tydzień budowy. W kolejnym tygodniu będziemy układać płytę fundamentową.

Dobry projekt typowy domu, czyli jaki?

Wybierając projekt typowy, dobrze jest odpowiedzieć sobie na pytanie, dlaczego chcecie wybudować dom i jakie ma on spełniać funkcje,  na jakie potrzeby ma odpowiadać. Zupełnie inne będą potrzeby rodziny, a inne pary, która nie planuje mieć dzieci.

Typowy projekt nie taki „straszny” jak go malują

Określenie typowy nie musi oznaczać „zły”. Decydując się na taki projekt przewidywalne są koszty budowy. Nasze projekty są realizowane tylko przez autoryzowane firmy, co minimalizuje możliwość popełnienia błędów lub niedoróbek. Pierwszy projekt budujemy sami i optymalizujemy go pod względem wykonawczym. Dokładnie jesteśmy w stanie określić koszt budowy konkretnego projektu, z niewielkim marginesem przewidzianym na różnice cen robocizny i materiałów w zależności od regionu.

Po prostu dobrze pomyślany

Dobrze pomyślany – projektując funkcję staram się tak ją przemyśleć, aby była jak najbardziej uniwersalna, tzn. staram się przewidzieć różne warianty użytkowania i aranżacji. Biorę też pod uwagę aspekt zmiany potrzeb użytkownika w czasie (rodzina się zmienia, zmieniają się jej potrzeby).  Wykonanie przyłączy pod instalacje do kuchni, np. wyprowadzenie wentylacji pod okap, determinuje lokalizację płyty. Wykonanie podłączeń pionu kanalizacji sanitarnej w łazience określa możliwość lokalizacji podłączenia miski ustępowej. Projektując takie elementy, ustawiamy je w takim miejscu, aby dały możliwość jak największego manewru.

Funkcjonalność i wygoda

Pod względem funkcjonalnym dom musi być wygodny. Odczujemy to w codziennym użytkowaniu. I tutaj znaczenie mogą mieć szczegóły, np. drzwi lub okno zlokalizowane w taki sposób, że pomieszczenie nie będzie ustawne. Zaś odpowiednia lokalizacja okna i skrzydła drzwiowego sprawi, iż pokój pomimo niedużej powierzchni, zrobi wrażenie nie dość, że funkcjonalnego to dodatkowo przestrzennego. Mocno uprzykrzyć życie mogą drzwi otwierające się nie w tą stronę, w którą powinny. Jeśli na etapie projektu nie zaplanuje się tego w sposób właściwy, to użytkownik często dostrzega pomyłkę dopiero po zamontowaniu.

Dobra organizacja przestrzeni w domu

Każdy dom powinien mieć podział na strefy: dzienną i prywatną, choć zupełnie inaczej będzie to rozwiązane w budynku parterowym, a inaczej w piętrowym. Powinny być miejsca wyeksponowane – dostępne dla gości i miejsca takie, przeznaczone tylko dla domowników. Moim zdaniem znaczenie tutaj ma nie tylko układ funkcjonalny, a także lokalizacja okien względem drogi/ulicy, działek i budynków sąsiednich. Czy ktoś chciałby mieć okna od sypialni zlokalizowane od strony otwartej drogi?

Dobry projekt jest zoptymalizowany – unika w budynku elementów kosztownych w wykonaniu i utrzymaniu, które nie wnoszą nic funkcjonalnie czy estetycznie. Projektując budynek zawsze zadaję sobie pytanie: czy daną funkcję jestem w stanie zoptymalizować na mniejszej powierzchni? Czy dany element będzie użyteczny, czy tylko ładny i generował koszty w utrzymaniu i dodatkową pracę?

Łatwy do utrzymania

Każdy budynek trzeba sprzątać. Duża ilość zakamarków i małych pomieszczeń znacznie utrudnia ten aspekt. Duże nieotwieralne okna bez możliwości dostępu z poziomu terenu lub podłogi wymagają zatrudnienia ekipy wykonującej prace na wysokości. Warto się zastanowić, czy np. w domu potrzebny jest balkon na piętrze. Jeśli jest argument, który to uzasadnia, to być może warto go mieć. Jeśli ma to być tyko aspekt wizualny (bo trzeba było coś zaprojektować na elewacji), to jako element narażony na działanie warunków atmosferycznych, będzie generował koszty w budowie – trzeba go dobrze zabezpieczyć przed działaniem wody, śniegu, czy słońca. Balkon będzie pogarszał warunki termiczne domu – balkony to generatory tzw. mostków termicznych. A jeśli dobrze zaizolowany to kosztem wysokich nakładów finansowych – pytanie czy rzeczywiście warto? Na dodatek trzeba tam utrzymywać czystość.

Oszczędny nie tylko z nazwy

Dobry projekt to dobrze zbilansowane i zaprojektowane instalacje, a także funkcja w kontekście instalacji. Daleko zlokalizowana łazienka od kotłowni to albo dodatkowy tzw. trzeci obieg podtrzymujący ciepłą wodę w instalacji albo wylane litry zimnej wody w oczekiwaniu, aż z kranu poleci ciepła. Łazienka nad salonem oznacza gdzieś pion kanalizacyjny. Czy ktoś chce go mieć w salonie? Dobrze zbilansowany i dobrany system rekuperacji daje odczuwalność świeżego powietrza przy niewysokich kosztach ogrzewania budynku. Jeśli budynek ma być energooszczędny, wentylacja grawitacyjna nie wchodzi w grę, trzeba zastosować wentylację mechaniczną.

Projekt budynku o prostej formie, bez zakamarków i zbędnych detali będzie prostszy, a co za tym idzie tańszy w budowie, dodatkowo minimalizuje prawdopodobieństwo popełnienia błędu na etapie wykonania. Ostatnio też ktoś zwrócił moją uwagę na pewien aspekt – w różnych zakamarkach domu lubią gnieździć się zwierzęta.

Reasumując: funkcjonalny budynek przekłada się na radość użytkowania, prosty budynek przekłada się na mniej stresów i kosztów w trakcie budowy, minimalizuje ryzyko popełnienia błędu. Oczywiście nie ma dóbr uniwersalnych, dlatego warto wybór projektu skonsultować z architektem, który później może dokonać jego adaptacji.

Uwaga na zaniżone kosztorysy budowy domów

Kosztorys z serwisu z projektami domów

Na wielu serwisach z projektami domów gotowych oprócz wizualizacji, rzutów czy przekrojów można pozyskać (bezpłatnie lub za dopłatą) kosztorys inwestorski budowy domu jednorodzinnego. Często w takich kosztorysach pokazane są poszczególne etapy prac, a w zasadzie etapowanie poszczególnych stanów zaawansowania robót, takich jak SSO – Stan Surowy Otwarty, SSZ – Stan Surowy Zamknięty, SD – Stan Deweloperski (pod wykończenie). Rzadko spotyka się SPD – Stan Pod Klucz, czyli dom kompletnie wykończony, gotowy do zamieszkania.

Dlaczego kosztorysy mijają się z rzeczywistością?

Niestety, po analizie tych przykładowych kosztorysów można stwierdzić, że są one co najmniej nieaktualne, jeśli nie niedoszacowane, a czasami po prostu naciągane. Z czego może to wynikać?

Zacznijmy od czynników, na które biuro projektowe czy kosztorysant nie ma wpływu: zmiana cen surowców i materiałów budowlanych w czasie. Nie posądzamy nikogo o złą wolę, ale na rynku budowlanym, który rozwija się u nas (2016-2017) dość dynamicznie, można zaobserwować dużą zmienność cen podstawowych surowców. Podam tylko 2 przykłady, które przyprawiły budujących domy o garść siwych włosów tylko na przełomie roku 2016 i 2017. W tym okresie stal konstrukcyjna, z której wykonuje się zbrojenie elementów betonowych (fundamenty, ściany, wieńce, nadproża, schody i inne) – najczęściej B500SP i B500B, podrożała o 40%. Drugi surowiec to styropian, a w zasadzie wszelkie rodzaje materiałów wykonanych z polistyrenu ekspandowanego (EPS) czy ekstrudowanego (XPS), służące do wygłuszania, docieplania podłóg, dachów, elewacji.

W warunkach galopujących cen, niektórych materiałów (co ciekawe niektóre materiały od kilku lat utrzymują prawie niezmienioną cenę,  żaden umieszczony w serwisie kilka lat temu kosztorys nie może być aktualny.

Druga sprawa: koszty robocizny. Ta w zasadzie zmienia się co roku ze względu na inflację, rosnące koszty pracy, rosnące koszty ogólne i brak fachowców na rynku. Świetnym przykładem są tynkarze – sprawdzone firmy mają zakontraktowane roboty na wiele miesięcy do przodu, a w sezonie znalezienie takiego specjalisty graniczy prawie z cudem. Są oczywiście takie branże, w których jest bardzo silna konkurencja i choć tu z powodów wymienionych powyżej stawki również powinny iść do góry, to albo utrzymują się na niezmienionym poziomie, albo wręcz spadają. Przykład? Podkłady cementowe z mixokreta. Są ekipy, które wykonują te ciężkie prace na stawkach sprzed 4-5 lat. Tu należy wziąć również poprawkę na regionalizację usług. Są rejony, gdzie ta sama usługa potrafi kosztować 25-30% więcej od średniej krajowej. Nie wiem jakimi wskaźnikami kierują się kosztorysanci, ale nie można  przyjmować w każdym zakątku kraju tych samych stawek za robociznę.

Trzecia sprawa: zmieniające się przepisy, chociażby te dotyczące charakterystyki energetycznej budynków. Wiele z projektów dostępnych w sieci albo już nie spełnia nowych wymogów, albo za chwilę nie będzie spełniało nowych wymogów dotyczących zarówno zapotrzebowania budynku na energię, jak również poszczególnych źródeł jej pochodzenia. A skoro część z tych projektów wymaga aktualizacji, to dołączone do nich kosztorysy są po prostu nie adekwatne.

Temat czwarty: brak ujęcia wszystkich kosztów związanych z budową domu. To fakt, nie da się przewidzieć wszystkich wydatków związanych z wybudowaniem domu. Budynek zostanie przecież zlokalizowany na konkretnej działce, która ma swoje plusy i minusy. To czego nie obejmują kosztorysy to dostosowanie działki pod budowę określonego budynku, zmiana ukształtowania terenu jeśli działka i projekt tego wymagają, doprowadzenie mediów, ewentualna budowa szamba czy oczyszczalni ścieków, wykonanie odwodnienia i drenażu, ewentualnej wymiany gruntu jeśli zajdzie taka potrzeba, wycinki drzew, ogrodzenie działki, prac wokół domu i wiele innych czynników, które mogą znacząco podnieść koszt całej inwestycji.

Nie daj się zapędzić w kozi róg!

Dlaczego podejmujemy ten temat? Ponieważ inwestorzy miedzy innymi na podstawie kosztorysów inwestorskich podejmują decyzję o wyborze samego projektu i technologii budowy domu. Projekt jest tani, kosztorys również wydaje się atrakcyjny – wspaniały wabik na klientów, którzy kupią projekt z kosztorysem – obietnicę o realizacji marzenia o budowie własnego domu. Na tej podstawie podejmują jedną z najbardziej kluczowych decyzji, która będzie kształtowała ich dalsze życie w wymiarze rodzinnym i finansowym. Co jeżeli po podjęciu decyzji okazuje się, że nie da się wybranego projektu zrealizować w zakładanym przez kosztorys budżecie? Żal, rozczarowanie, poczucie krzywdy.

Kosztorysowa jazda bez trzymanki

Niestety przypomina to trochę sytuację z kredytami hipotecznymi we frankach szwajcarskich. Te kredyty były udzielane szerokiej grupie ludzi, którzy w tej walucie mieli zdolność kredytową na określonym poziomie (zakup mieszkania, budowa domu), ale już w złotówkach tej zdolności nie mieli. Świadomi tego lub nie decydowali się na zaciągnięcie tego zobowiązania, a w sytuacji drastycznej zmiany kursu często pozostaje im do spłacenia wielokrotnie więcej niż zaciągnęli i więcej niż realna wartość nieruchomości, na którą zaciągnięty był kredyt.

W trakcie realizacji budowy, gdy nagle okazuje się, że zaczyna brakować pieniędzy, może okazać się, że bank nie będzie chciał zwiększyć kwoty kredytu, a inne źródła finansowania mogą być nieosiągalne. Z resztą czy decydując się na budowę domu w zakładanym budżecie, zgodnie z projektem i przy przekroczeniu budżetu o kilkadziesiąt procent nie poczulibyście się zmanipulowani, naciągnięci, albo po prostu oszukani?

Mądry Polak… przed wyborem projektu

Dlatego warto dokładnie zapoznać się z samym projektem, jak i kosztorysem. Przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnego projektu i jego późniejszej realizacji należy zweryfikować jego kompletność dotyczącą koniecznych do wykonania prac, w co za tym idzie również realność dotyczącą poziomu założonych kosztów.  Projekt, którego realizację do stanu deweloperskiego oszacowano na 300.000 zł może okazać się projektem za 500.000 zł, czyli znacznie przekraczać początkowe założenia. Wybór projektu i decyzja o jego realizacji zawsze obarczona jest pewnym ryzykiem i dobrze jeśli inwestorzy świadomie się na nie decydują – mają komplet wiarygodnych informacji, które pomogą im podjąć dobrą dla siebie na wiele lat do przodu decyzję.